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2018年沪深两市上市公司业绩进入集中披露期。据国际金融统计,49家a股房地产上市企业营业收入总计9219亿元,同比增长22%;归属于母公司股东的净利润总计1128亿元,同比增长25%,即每个上市公司平均盈利约23亿元,每个公司平均盈利4.5亿元。

49家房企去年营收逾9200亿元 平均每家赚23亿元

值得一提的是,就上述49家上市房地产企业的母公司股东应占净利润而言,34家企业同比增长,15家企业同比下降,只有2家企业出现亏损。

据ifind统计,《证券日报》记者发现,在49家房地产上市企业中,近70%的企业归属于母公司股东的净利润在增长。总体而言,随着销售规模的增长,房地产企业母公司股东应占净利润总体呈上升趋势。

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一些分析师向《证券日报》表示,由于存在结转周期,2018年的利润水平主要取决于过去两三年开发的项目。得益于2015年至2017年房地产市场的火爆销售,大型住宅企业的销售处于“量与价并重”的阶段,高品质和稳定的价值十分充裕。许多企业的毛利率上升了,住房企业的利润增长高于收入增长。

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近70%的住宅企业净利润增长

根据2018年年报数据,不同层级的住宅企业净利润增长率不同。

据《证券报》和《国际金融时报》统计,2018年,上述49家房地产企业归属于母公司股东的年均净利润为23亿元,2017年为18.5亿元。

其中,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家,占37%,同比增长2个百分点;有20个在1亿元到10亿元之间,约占41%;房地产企业净利润同比增长近70%,亏损企业明显减少。

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值得一提的是,截至目前,在a股房地产板块,万科归属于母公司股东的净利润最高,达到338亿元,同比增长21%。母公司股东万科、招商局蛇口、华侨城、新城控股的净利润均超过100亿元。

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对此,易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》表示,房地产行业集中度进一步提高,大中型住宅企业利润保持稳定增长,部分中型企业净利润增速加快,许多中小型企业净利润偏低。即使是今年,也出现了出售项目以缓解资金短缺的现象。

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根据《2019年中国房地产开发企业500强评价研究报告》,2018年房地产行业集中度持续上升。前四名房地产开发企业的销售额从2013年的6.93%增长到2018年的14.17%。按销售额计算,前10名、前20名、前50名和前100名房地产企业的市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%和63.50%。

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然而,房地产行业的整体销售增长率已显示出放缓的迹象。2018年,房地产开发企业500强的存货周转率、流动资产周转率等重要经营指标在过去6年普遍处于较低水平。与以往强调施工速度和预售速度相比,拆建问题已经成为影响企业周转速度的一个重要因素。

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要测试的盈利能力

事实上,近两年来,上述49家房地产上市企业的母公司股东应占净利润总额从904亿元稳步上升至1128亿元。

根据《2017年上市房企50强毛利率排名》,2017年行业毛利率排名前30位的房企毛利率基本超过30%,前10位的房企有一半毛利率超过40%。目前,2018年房企盈利能力也在稳步提升。然而,分析显示,房地产企业近两年整体毛利率较高,这是基于前期土地成本相对较低,尤其是2015年前的土地价格,与其售价相比具有明显的成本优势。

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但对于上市房地产企业来说,压力仍然在市场前景。

目前,2016年,行业销售回报良好,但库存补货较弱;2017年,行业销售仍创历史新高,但由于签约受限、按揭贷款周期延长等多种因素,销售回报有所下降;2018年,大部分房地产企业注重现金流量指标,因此一些企业的销售收益率大幅上升,但一些房地产企业仍徘徊在70%左右,其中包括1000亿元左右的房地产企业。2018年,尤其是对于上市企业的管理,融资渠道被堵塞,大多数房企使用了所有的融资工具,但仍然难以获得大量的低成本融资。因此,一些房企几个月没有拿到土地,土地储备的短缺将影响今年下半年和明年上半年的销售情况,甚至一些城市的一些房企将缺货。

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除了房企的现金流压力外,它是毛利率短期修正后的整体下降趋势。2016年,土地王在全国频繁出现,这些项目陆续在市场上实现,受结转周期影响,中长期毛利率呈下降趋势。

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一些房地产企业高管曾向《证券日报》表示,从2016年开始,一些房地产企业开始大举征地,这将反映在2020年至2021年的收入中。如果当时融资成本不能降低,利润指标将会相对难看。

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