4月重点城市库存冰火两重天：北京足够卖两年 杭州仅够两个月

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5月16日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。在新屋市场，4月份，新建商品房销售价格环比上涨67个城市，比上个月增长2。作为回报，上升城市的数量处于较高水平，这表明主要城市的房地产交易活跃程度正在上升。

然而，随着“一城一策”调控措施的实施，各地库存也呈现出差异化发展。根据清单数据，净化期超过18个月、不足6个月的城市值得关注。

根据嘉里的统计数据，截至4月底，北京、烟台、沈阳、肇庆和厦门五个城市的去化学周期超过18个月。其中，北京进入化学工业需要23.9个月；烟台的去污周期为23.7个月；沈阳库存去库存需要22.9个月；肇庆和厦门的去库存周期相同，需要20.8个月。

此外，杭州、重庆、长沙和南京四个城市急需库存，净化期为6个月或更短。杭州的去污周期仅为2.6个月，重庆为4.3个月，长沙为4.8个月，南京为6个月。

库存反映了当前当地房地产市场的供求状况，也影响了后续的土地供应。根据2019年国家自然资源部住宅用地调控“五类”指标，如果消化周期高于18个月，则是存量较高的城市。就分类而言，如果消化周期为18-36个月，则有必要适当减少土地供应。如果超过36个月，应停止供应土地；如果消化期小于6个月，则属于库存较少的城市，因此有必要大幅度增加和加快土地供应。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受《时代周刊》采访时指出:“就北京市场而言，去通胀压力主要受竞争性住房产品类型的限制，短期内不建议进行调整，以免造成市场过热。”但是，如果厦门继续保持长时间的去化学循环，就需要当地政府采取某些措施来增加去化学。”

杭州股市行情看涨

近期，土地市场和销售市场表现良好的热点二线城市存量明显减少，杭州是代表城市。

根据中国手指研究所的数据，杭州的交易量活跃，库存下降:4月份杭州的交易面积同比增长35.54%，同比增长96.02%。截至4月底，杭州市(不含萧山余杭区)实用面积为85.95万平方米，其中实用面积同比下降15.07%。相比之下，实用面积处于历史低点。

数据显示，近年来，杭州的新房建设状况良好。虽然供应量保持稳定，略有增加，但按照计算标准，仍可缩短拆建周期。

嘉里广州首席分析师肖向《时代周刊》记者指出，杭州楼市的这种表现主要是受当地限价令的影响，当地二手房价格倒挂，带动了当地买家的热情，近期销售情况较好。

肖指出，长沙、重庆等去化学化周期短的城市也是如此。同时，杭州计划今年提供11474亩土地，比2018年减少3461亩，其中住房面积减少3249亩。这会不会加剧杭州楼市的供需矛盾和价格调控的压力？

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所前所长蔡为民对《时代周刊》记者说:“杭州的去化学化周期在过去两年里维持了不到6个月，主要受去化学化的影响。然而，也有一些投资投机。例如，今天是对住房的需求，它可以转化为明天的市场供应。因此，从市场的整体情况来看，没有问题。”

高库存问题

与杭州等地库存大幅减少的情况不同，北京和厦门的去化学循环水平较高，属于“五类”，应适当降低土地供应类别。

据嘉里统计，北京的库存去库存周期在26个城市中最高，达到23.9个月。从整体来看，北京目前的库存处于中高水平，接近历史最高水平。

和硕首席分析师郭毅向《时代周刊》记者指出，目前北京库存压力较大，主要是受不良竞争的影响。

数据显示，目前北京约有35000个有限竞争室，预计未来将有40000或50000个有限竞争室进入市场。"但由于供应量大、同质化严重等因素，去化学效果不好."郭毅表示，“目前，有限竞争室的整体淘汰率只有30%左右。”

另一个高库存的代表性城市是厦门。

根据中智研究所的数据，截至4月底，厦门的实用面积为253.62万平方米，比上个月增长17.17%，是10个重点监测城市中增长最快的城市。最近的销售复苏并没有让厦门走出因严格监管和营业额大幅下降而导致的高库存状态。

中国指数研究院常务副院长黄宇向《时代周刊》指出，实用面积的统计口径是上个月的实用面积，加上本月新批准的商品房，再减去本月的交易量。因此，一个城市的库存有两个观察指标:交易和新的批量上市。因此，营业额的增加不一定会导致库存的下降。

“厦门的库存实际上并不大，但由于过去两年厦门的交易量急剧下降，根据计算方法得出的结论是，出库周期较长。”新井巷厦门研究中心总经理张健告诉《时代周刊》，如果厦门的房地产市场想回到一个更好的状态，它需要在今年完成200万平方米的净化工作。

根据中国手指学会的数据，从今年1月到4月，厦门的新房成交量总计为406，200平方米。2019年已经过去了三分之一，但厦门只完成了200万平方米目标的五分之一。

对于这样的城市来说，改善库存问题，更多的希望在于政策环境的改变。

针对北京取消限制竞争房导致的高库存问题，郭毅建议从土地供应方面和产品形式上进行结构调整，适当控制土地供应，完善现有的7090产品形式，否则市场压力将会加大。