北京3月二手房网签1.6万套 创10个月来新高

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继深圳等地之后，北京楼市也走出了一轮“小阳春”行情。

根据北京市住房建设委员会的数据，3月份有16051套二手房在网上签约，这是自2018年5月以来的最高值。这也是继2017年和2017年4月及2018年5月颁布317号法规后，第三个月售出超过16，000套二手房。

《中国证券报》记者近日走访了北京楼市，了解到在限购限贷的严格政策下，“连续订单”成为主流。春节后，许多只需观望入口的客户结束了，银行信贷放松，因此“上车”的营业额大幅增加，使得改善后的客户和有特殊需求的客户获得资金进行置换，激活了整个交易链。但是，总体而言，目前的市场复苏仍然是结构性的复苏，大量的房子仍然有讨价还价的空价格，所以市场很难完全恢复。

激活整个交易链

张强(化名)在一家中介公司列出了一套小型二手房，最近终于卖掉了。中介告诉《中国证券报》，3月是北京传统的房屋交易旺季。在过去的两年里，北京的二手房市场一直处于下行通道，但目前，许多只需要它的客户开始停止等待进入市场。

张强的房子的买家王告诉《中国证券报》(ID:xhszb)，他最近在北京缴纳了五年多的社保，符合向非北京籍人士购买房子的条件。此外，他准备结婚，所以他选择进入市场购买一个小型登机平台。

今年以来，信贷环境也有所放松，这使得一些买家有了更充足的资金支持。

《中国证券报》(ID:xhzzb)记者了解到，目前北京大部分银行仍实行首套住房贷款基准利率上调10%，第二套住房贷款上调20%的利率水平。然而，在汇丰和其他银行，符合银行流动性要求的优质客户可以享受第二套住房贷款10%的利率水平提高，这大大降低了住房贷款的成本。与此同时，贷款速度明显加快。一位中介告诉记者，纯商业贷款的贷款速度约为一个月，混合贷款的贷款速度约为一个半月，两者都高于以前。

目前，北京对第二套房实行严格的“还贷还房”规定，同时第二套房非普通商品房实行80%的首付款。此外，北京的房价已经处于较高水平，这使得绝大多数房改后的客户需要卖掉现有房产，才能获得换房资金。需求是整个交易链的最后一环。只需要大量的入场就能带来市场人气，解冻冻结的市场。

张强告诉《中国证券报》记者(身份证号:xhszzb)，他卖掉了房子，为自己的孩子更换了学区，并与下一个家庭签订了合同。张强的下一个家庭已经老了，所以他需要卖掉学区来替换附近的电梯室，而电梯室的主人需要卖掉房子来替换郊区200平米的四居室公寓。可以说，王先生入市买房，这至少使随后的三单交易得以进行。

开发商抢回了钱

假期过后，北京最受业界关注的新闻是福建一家上市房地产企业的打折促销。去年以来，这家专注于高端产品的福建房地产企业陷入了资金链紧张的谣言之中，大量高管集中离职。这种盈利也被业内人士解释为抢回了钱。

《中国证券报》(ID:xhzzb)的一名记者了解到，该部门的房地产企业目前正在北京推出一系列重叠别墅项目，降价幅度从几百万元到1000万元不等。与此同时，为了促进销售，房地产企业甚至推出了大量的二手房代理商出售，佣金率高达5%，这吸引了大量的代理商“硬卖客户”。

“每次看到同事在内部顺利签约的好消息，大家都很羡慕。这些项目的总价超过1000万。按照单个合同销售额的5%的佣金，单个合同的收入至少是几十万。”一位房地产经纪人告诉《中国证券报》记者。

除了别墅和平房的推广，北京的新住房市场自去年以来经历了竞争性住房供应有限的井喷现象。由于这些项目大部分都集中在预售证书和推介会上，而且大部分都集中在一些地区，竞争非常激烈，甚至有些地区的践踏导致拆迁率极低。

据中原地产研究中心统计，今年3月，北京新增商品房3707套，库存积压继续上升。目前，库存已达68800套，这也是两年多来房地产调控的最高点。据估计，2019年将有6万多套限价房进入市场。

据中原地产研究中心统计，截至4月1日，北京已进入市场的45个项目中，有限定竞争用房，预售证书66份，提供商品房限定竞争用房30，146套，网上签约仅7，631套。按面积计算，网上签约比例为80.3万平方米，仅签约22.2%。总的来说，所有进入市场的项目实际销售的平均合同量不到40%。

在激烈的竞争下，房企只有两个出路，一是降低价格，二是提高性价比。

位于中国西南四环路张艺村附近的一家中央企业住房公司的一个项目最近卖得很快，该项目第一期的大约500套房子一天就卖完了。虽然第一天售罄的大部分房地产企业都是“掺水”，但记者了解到，这套公寓的平均价格约为5.4万元，比周围新建商品房的单价低1万元左右，所以很受欢迎。许多购房者已经开始关注二期何时开盘。

位于马泉营的一家国有房地产企业的另一个项目也引起了人们的关注，主要是因为它的户型设计能够满足大多数家庭的长期居住需求。该项目的平面图显示，其139平方米的“3+1”三居室别墅从北到南是透明的，三间卧室和客厅朝南。一般来说，三室两厅两卫的房型可以满足大多数有三代或两个孩子的家庭的改善需求。在北京市场，很多三房两厅两卫的房子建筑面积超过140平方米，140平方米只是普通房子和非普通房子的分界线。一旦进入“非常规”市场，房屋贷款金额和交易税将大幅增加，导致此类房屋流动性差。上述项目紧凑实用的房型设计也吸引了众多买家。

结构恢复

不少房地产业人士表示，近期北京、深圳等地楼市成交量明显扩大，可以理解为市场的结构性复苏，而非全面复苏。结构性复苏的一个特点是，目前仍有许多关于房价的谈判。

“目前，除了最受欢迎的学区的小房子，大多数房子的价格都可以讨论。业主适当降价有助于房屋交易。毕竟，大部分买家已经用尽资金购买购买力有限的房子，我们也积极鼓励业主降价。我们对今年的市场更加乐观，但不太可能在2017年回到市场高点。”一家连锁店的高级经理告诉中国证券报。

根据北京金宝街附近的著名学校时嘉胡同小学新拆迁小区的两居室公寓，最近的成交价格与业主报价之间的差距约为10-20万，这表明市场购买力有限，价格仍需做出一些让步才能成交。

中原地产首席分析师张大伟表示，近期市场波动仍相对稳定，主要是由于前期超卖后的反弹。特别是在过去两年的调控周期中，北京房价大幅下跌，交易量下降了一半以上。市场上有积压的需求，将逐步释放。此外，3月初，市场对北京方面收紧国有公积金政策进行了短期猜测，这也加速了一些观望需求进入市场。然而，市场不可能在2017年3月17日前升至高位。

张大伟表示，核心取决于信贷政策放松的程度。最典型的指标是购买限制和住房及贷款承认的标准是否会改变。如果这些政策保持不变，市场不会大幅波动。

“对于北京楼市来说，严格的信贷政策是叠加在限制竞争房屋的高库存上的，市场不会出现太明显的反弹。但是，经过10个月的价格调整，二手房和一些新建商品房的现价对于害怕踏上空.的购房者来说正在上涨”张大伟说。

华夏新供应经济研究所首席经济学家康佳最近在博鳌论坛上表示，房地产市场的“930”新政扼杀了市场中的许多因素，意外伤害了许多只需要它的买家。房地产市场上的小洋春现象是一种区域性现象。这种现象并不明显。总的来说，房地产市场仍然是忽冷忽热，这种差异仍然非常明显。在“930”新政被调整之前，每个人都不应该对一个体面的“小阳春”抱有希望。