金地求平衡：稳中有升 追求规模和利润均衡增长

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[摘要]事实上，在这一轮房企规模竞争中，金谷寄希望于赶上土地储备，不断加大对一、二线城市的投资。此外，金代尔继续发挥其在金融和商业的实力。

“稳定和上升”是金代尔(600383)的最佳形容词。2018年。

4月29日，gemdale宣布了其业绩公告。2018年，金代尔的销售面积达到877.8万平方米，同比增长14.5%；销售额达到1623.3亿元，同比增长15.3%。

杰代尔告诉《泰晤士周刊》记者，这一增长率符合公司既定的经营计划，公司未来将在总规模和总利润上追求持续、平衡的增长。

事实上，在这一轮房企的规模竞争中，金地把希望寄托在了赶上土地储备和不断增加对一二线城市的投资上。此外，金代尔继续在金融和商业领域发挥实力。

然而，疑虑仍然存在。在严格的房地产调控下，一、二线城市的限价政策也给一、二线城市的金地带来了挑战，成为金地未来需要面对的主要问题。

性能追赶

金代尔对规模有更高的期望。2018年6月，金谷董事长柯灵表示，该公司前几年发展迅速，住宅开发规模可能会更大。

2018年半年度报告显示，金地实现销售额630.7亿元，同比下降10.3%；销售面积375.5万平方米，同比增长0.13%。Gemdale已经成为为数不多的1000亿房屋负合同销售企业之一。

金地解释说:“销售额同比下降的原因主要是受各大城市限购和限购政策的影响。今年上半年，新的证据收集和新的推送资源减少了。”

金地在2018年半年度报告中也指出，面对这种情况和不断增加的调控政策，公司在上半年积极调度。一方面，通过加快步伐、加快开工，争取提前取证；另一方面，要根据每个城市的不同情况，制定合理的销售策略，积极面对不利因素的影响。

今年下半年，Gemdale加快了追赶步伐，2018年第四季度，其销售增长率有所提高。

2018年9月至12月，公司的供应力度明显加大，月销售增长率连续四个月超过45%。在第四季度，反向销量推动金代尔的年增长率达到15.28%。

继2018年底的良好增长率之后，金谷在2019年第一季度继续保持稳定增长。财务报告显示，1-3月，公司总承包面积161.6万平方米，同比增长6.04%；累计合同金额338.1亿元，同比增长29.52%。

“公司不会设定具体的销售目标，今年的业务计划将根据市场情况进行调整。”上述相关人士告诉《时代周刊》记者，今年公司计划开工面积819万平方米，竣工面积854万平方米。随着2019年新收购项目的增加，公司将在年中调整业务计划。

《法里图楚》

金代尔在土地市场呈现出一种激进的趋势。报告期内，金地收购土地91块，总投资约1000亿元，股权投资约404亿元，新增土地总储备约1072万平方米，其中股权储备约481万平方米。

截至2018年12月31日，金地已进入中国50个城市，总土地储备约为4400万平方米，权益性土地储备约为2300万平方米。在投资强度方面，2017年土地收购金额占销售额的71.3%，2018年土地收购继续稳步扩大，比例回落至64.3%，但仍处于较高水平。

在征地结构方面，2018年，一线城市总投资占25%，二线城市占43%，四线城市占32%。它延续了公司多年来深入培育一线城市和强势二线城市的特点。

金地的征地成本也增加了。根据东北证券的分析报告，2018年金地新增土地储备的平均底价为9467元/平方米，较2017年的7693元/平方米增长了23%。

金向《时代周刊》记者指出，主要原因是公司在2018年进一步加大了对一、二线城市的投资，新进入的九个城市中有七个是省会和副省级城市，占一、二线城市总投资的68%。

东北证券分析师高建表示，2018年，金地在一线城市收购的项目平均溢价为12.22%。

土地储备的增加催生了融资需求。年初至年末，金地先后发行了90亿元公司债券、70亿元超短期融资券、55亿元中期票据和1.5亿美元债券。

在融资环境紧张的背景下，金代尔的负债有所增加。2018年，杰代尔的资产负债率为76.12%，同比上升近4个百分点。剔除不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为68.13%，同比增长6.77%，净负债率从2017年的48.22%上升至57.36%。

“两翼”的有效性已经开始显现

除了对房地产规模的追求，柯灵在致股东的信中还重点介绍了各种新业务的探索成果，并对成果丰硕的业绩给予了高度评价。这种信心和信心与金代尔的财务和商业努力有着很大的关系。

2011年，金地提出“一体两翼”战略，即以住宅地产为核心，以商业地产和房地产金融为两翼，将业务触角延伸至工业地产和长期租赁公寓。

房地产金融的翅膀已经张开。据金地年度报告显示，私募股权基金管理公司文盛投资(Wensheng Investment)已与其战略合作伙伴达成合作协议，为成立城市更新基金做准备。

作为“两翼”战略的另一翼，商业地产上市平台金地商厦(港股00535)也进入了收获期。根据金地商业学院2018年业绩报告，集团实现累计合同销售额490.3亿元，同比增长8%，实现营业收入70.79亿元，同比增长50%。

报告期内，公司在北京、成都、杭州、昆山、南京、青岛、上海、苏州、武汉和徐州收购了24个新开发项目，总建筑面积约为273万平方米，其中位于北京和上海的项目总建筑面积约为53.9万平方米，约占20%。

金谷定位为商业地产投资、开发和运营的平台，并承担了金谷除住宅业务之外的新的利润增长点。但是，就收入比例而言，金地离真正的商业地产平台还很远，住宅销售和商业地产的投资收入比例仍然不均衡。

根据财务报告，房地产开发部分的收入为61.84亿元，占总收入的87%，比2017年增长2%。然而，商业地产的经营收入微不足道，租金和管理费的总收入约为5.07亿元人民币，仅占总收入的7%。

工业地产飞速发展，上海嘉定、闵行、松江、安阳四个项目已经开业。下一步是在北京北斗工业园区设立一个轻资产项目，在南京雨花区科技谷设立一个高端R&D办公项目。

在长期租赁公寓业务中，星火长期租赁公寓证券化项目已获交易所批准，而成熟项目的入住率一直保持在90%以上。