楼市降温：成交下降 信贷收紧

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这个季节是夏天，房地产市场是不同的。几家房地产机构近日发布的统计数据显示，今年3月和4月出现“小阳春”后，传统的“红五月”市场并未出现，全国住宅市场5月份的交易量基本持平。房地产市场的降温和市场的稳定几乎已经成为各机构的共识。以北京为例。5月份，北京的新房和二手房数量略有下降，呈稳步下降趋势。新房平均交易价格存在明显的结构性波动。尽管环比增幅较大，但总体水平保持稳定。二手房平均价格总体持平，但交易较多的地区基本上略有下降。从地区来看，二手房价格有下降趋势。

一些专家表示，在近期的政策收紧之后，信贷和融资的收紧也在一定程度上降低了此前火热的房地产市场的温度。从目前的趋势来看，房地产市场的网上签约将持续减少，直至2019年1月。“稳定市场”将成为未来房地产市场的新常态。

交易量下降，新房供应和库存增加

“红五月”不是红色，这已成为2019年5月楼市的一个显著特征。

根据我的家庭研究所的数据，从新屋市场的角度来看，北京5月份新增商品房(不含经济适用房)6030套，比上个月下降1.63%，同比增长87.62%。与去年同期相比，今年4月份的市场热度不减。有一个显著的变暖；从存量住房市场来看，5月份北京网上签约存量住房13764套，同比下降4.68%，同比下降23.94%，近两个月成交量持续下降。

根据麦田的数据，从二手房交易量来看，5月份北京二手房市场的活跃程度较上月略有下降，相当于去年的水平。本月，北京已有11434套二手住宅网签约(截至5月28日)，较上月下降10%，较去年4月下降27%。同时，5月份麦田二手房平均成交价格小幅下降1.6%。

麦田地产认为，在政策层面上，对市场需求有实质性影响的“还贷还房”银行信贷政策并未改变，置换需求等主要市场交易力量仍受到市场进入门槛的制约。

与成交量下降相对应的另一个表现是，5月份北京二手房市场活动进一步减少，表现为房屋平均上市价格下调和交易周期延长。根据壳牌研究院的数据，经过过去6个月的调控，新上市业主的平均价格稳定在较低水平，月变化幅度在0.5%以内。市场对业主的反馈不是正面的，业主向下调整报价是绝对的主流。5月份，业主提价的次数仅占14%，比上个月下降了4个百分点。就交易周期而言，在高首付比例的约束下，刚刚需要改善的释放速度仍然缓慢。

供应增加和库存增加也反映了这一点。根据5月份的《壳牌市场月报》，新房的分流只是需要降低成交量。从整个北京市来看，5月份北京新房周转率增长了3%。新房供应增加，截至5月底，北京新房存量达到8.6万套。主流新居是有限竞争型住宅，其“只需”的特征是显而易见的。

规范密集信贷和融资紧缩

事实上，中国整个房地产市场成交量的下降，特别是北京二手房成交量连续两个月下降，是由于政策调控预期的逐步加强以及信贷杠杆和住房融资收紧趋势的出现。

在政策调控层面，中原地产研究中心的统计数据显示，2019年前5个月，房地产调控政策发布了205次，比2018年同期的159次增长了近30%。

收紧信贷杠杆对房地产市场交易的下行影响似乎可以追溯。

我爱我家的研究所指出，在4月份推出国家管理的公积金新政后，使用国家管理的公积金购买住房的客户比例继续下降。然而，在2018年9月13日推出市政公积金新政后，使用市政公积金的客户比例已经缩小。此外，3月17日新政后，商业贷款渠道受到抑制，今年购房比例大幅上升。由于各种贷款渠道的政策限制，北京楼市的杠杆风险大大降低。总体而言，北京方面4月份发布的政策增持信号对市场产生了重大影响。

在住房企业融资水平上，4月份创造了每月融资2600亿元的高峰后，5月份住房企业融资额继续保持在较高水平，但5月下旬住房企业融资额逐渐下降，仅为600亿元左右。

稳定的需求是房地产市场的新常态

虽然“红五月”的承诺早就偏离了外界的预期，但大多数业内人士一致认为，当前楼市成交量的变化是需求的平稳波动，“稳定市场”将是未来楼市的新常态。

根据麦田地产的数据，市场需求在3月份“小阳春”集中发布后回落是正常的。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，总体而言，尽管成交量下降，但跌幅收窄，市场绝对不冷。“今年5月，北京二手房市场的交易量在调控后处于中等水平。最近，住房和城乡建设部、银监会和央行频频发出房地产调控和房地产金融风险的声音，加强了“三个稳定”目标的巩固，坚决避免房地产泡沫过多。因此，政策的大幅放松和随后房地产市场的大幅上涨难以再现。稳定的政策、稳定的预期和稳定的市场是未来房地产市场的新常态。”因此，徐小乐预言。

“然而，市场肯定在变得更糟。目前，无论是在北京还是在其他城市，房地产市场都在3月份达到了顶峰，事实上，从4月到5月，这股热潮已经逐渐消退。北京的二手住宅蚊帐数量从3月份的16，000顶持续下降到4月份的14，400顶，然后又下降到5月份的13，700顶。中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，目前看新房的净签约量并不是很有意义，而是看库存的变化和净签约结构的变化。北京商报记者孟荣磊