房企1个月抛1635亿元融资案 借新还旧应对债务高峰

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在不到一个月的时间里，数十家房地产企业抛出了70多个融资计划，总金额超过1635亿元。这种融资密度和规模在业内并不常见。根据中原地产研究中心的统计，这一单个月的融资规模是去年的新高。

据行业分析师称，许多房地产企业将2019年视为“调整年”，这可能是房地产市场复苏前的艰难一年。因为在市场调整期之外，房地产企业此前发行的公司债券将在今年集中进入偿债期。目前，几乎所有能够借到钱的房地产企业都将优先吸收新债来偿还旧债，其余的将作为一般营运资金。

年初密集的债券发行

1月3日，中国澳源(香港股票03883)以票面价格增发2021年到期的2.75亿美元7.95%优先票据，率先在2019年开放亚洲美元债券市场；1月15日，2022年到期的5亿美元8.5%优先票据按面值再次成功发行。这两项融资计划利用获得的基金对公司现有的海外债务和一般营运资本进行再融资。

1月初，当代房地产股份有限公司(香港股票01107)宣布发行了一张1.5亿美元的2020年到期的优先票据，票面利率为15.5%。

1月25日，远洋运输集团(香港股票03377)宣布成功发行3.25年期海外优先美元债券，总额5亿美元，票面利率5.25%。根据公告，此次募集的资金将主要用于偿还现有债务。远洋运输集团表示，5.25%的票面利率是去年12月以来中国非金融企业海外债券发行成本最低的一次；充分体现了国际资本市场和投资者对中远集团信用水平和发展能力的高度认可。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大多数企业都在关注业务风险，对资金的渴求非常强烈。然而，自去年12月以来，房企融资难度相对降低，资本成本在5%左右的现象再次出现，其中包括一些大型房企获准发行大型公司债券。总的来说，大多数房企都抛出了融资计划。

郭进证券研究所分析师周岳表示，2018年房地产企业发行的债券中，有478只用于融资，但其中超过80%的资金用于偿还部分或全部到期债务。另一位业内人士表示，这种情况将持续到2019年。

张大伟还指出，开发商现在更加关注资金安全。为了应对即将到来的债务偿还高峰期，一些房地产企业甚至不惜进行短期融资和高利息的海外债务融资。在市场上，已经有上市公司因逾期债务而面临经营风险，甚至股价一路下跌。目前，能够借钱的房地产企业都是信誉良好的企业。

中小住宅企业生存压力很大

目前，为了在资本市场上获得融资，企业的信用状况极其重要。从1月份房企的融资行为来看，虽然一些房企成功获得了资金，但一些房企的融资案件被暂停或终止。例如，1月18日，深圳证券交易所的公告显示，华西证券-和晶泰富商业地产一期至十五期专项资产支持计划处于“暂停”状态，拟发行的资产支持证券金额为200亿元；上海证券交易所终止了君发集团7.9亿元资产支持证券、幻想曲年50亿元房屋租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元公司债券(港股03383)等多项发债申请。

上述行业分析师认为，对于一家上市的房地产企业来说，如果其频繁集中发行债券，且其金融负债比例过高，评级机构将下调其评级，这意味着房地产企业在资本市场获得资金将更加困难，尤其是对中小开发商而言，这将是一个致命的打击。

在《证券日报》记者与一家房地产企业的沟通中，了解到提高杠杆率对房地产企业来说是“饮鸩止渴”。未能提高杠杆率可能会导致资金链断裂。借入更多债务并不意味着可以找到更好的转型方向或商业模式。如果监管步伐没有得到准确控制，战略布局错位，仍存在巨大的操作风险。

有鉴于此，此人认为，尤其是对于2016年左右拿到高价土地的中小房地产企业来说，2019年生存将变得更加困难。如果一个高价的土地项目不能很快扭转，它可能会直接导致开发商不得不割肉并将其转让以生存。届时，一旦这些中小房企出现债务违约的迹象，不仅会导致其股价暴跌、市值大幅缩水，还会成为大型房企规模战中的收购对象，甚至被踢出该市场，导致行业内并购频繁。

当2019年债务偿还达到峰值时，市场上将会有大量的收购机会，拥有资本储备的住房企业将能够购买高性价比的土地或项目。

此外，即使是资产负债率超过红线80%的大型房地产企业也将面临财务困境，金融机构将对其财务安全价值进行预警。如果这些企业想获得融资，资本成本将进一步增加，这将对未来利润和资金链安全产生重要影响。