深圳楼市新政细则出炉！放行刚需，彻底堵死＂假离婚＂漏洞…未来市场怎么走

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随着7月15日深圳出台最严格的楼市调控新政策(简称“7月15日新政”)，登陆规则终于出台了！

7月29日，深圳市住房和城乡建设局下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知实施细则》(以下简称《细则》)，对购房资格、离婚人数计算、网上签订网上住房抵押贷款合同、二手房信息披露等八个方面做了详细规定。这也对新政后公民的许多问题给出了具体的解释。

据接受《中国证券报》记者采访的业内人士透露，登陆规则的最大变化是合理需求的释放和对投资需求的坚决打击，堵塞了“假离婚”的漏洞。预计深圳二手房市场的短期成交量在第三季度后仍将下降并回到相对正常的水平。

让我们看看五个关键的解释。

1.解读1:释放合理购房需求

“7.15新政”对深圳此前限购政策进行了“补缺”，要求深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)必须在本市定居至少3年，并能在购买商品房前提供在本市连续缴纳个人所得税或社会保险36个月以上的证明。

新政出台后，许多在深圳缴纳了五年税或社保但定居不到三年的无家可归者感到“意外受伤”，担心会失去购房资格；还有一些公民和退休人员因疫情而被停发或未能按时缴费。

在这方面，规则对六种情况下的购房资格作了更详细的规定:

(1)对于有大家庭的家庭和在深圳居住不满3年且连续缴纳税款或社会保障5年以上的成年单身人士(包括离婚人士)，限制一套。

(2)对于社会保障金在3年内但不超过3个月(含3个月)被切断的深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)，如果他们在5年半内支付了60个月的社会保障金，他们可以买房。连续支付和累计支付不包括逾期支付。

(三)深圳户籍居民退休，如果退休前能提供36个月以上的税收或社会保障，非户籍居民退休前能提供60个月以上的税收或社会保障，可以购房。

(4)如果在疫情期间不能按时缴纳社会保障费，且在当地疫情解除后3个月内补缴完毕，则视为连续缴纳社会保障费，停缴和补缴情况不纳入购房社会保障需求审核。

(五)居民家庭只有一对夫妻符合购房条件的，该房屋只能以符合购房条件的一方或双方的名义登记，不得以不符合购房条件的一方的名义单独登记。

(六)以赠与方式转让商品房的，受赠人应当具备购房资格。如果在7月15日前(不含7月15日)完成不动产权利转让的公证或登记申请，原政策可继续执行。

值得注意的是，细则还规定，“7·15新政”中提到的社会保障是指养老、医疗和工伤中的任意两项。

此外，该规则还解释了过境房地产交易的政策应用。如果交易合同信息在7月15日前(不含7月15日)在线输入，交易可以继续完成；如果实际交易已经发生，但信息尚未输入，可以提供转让证书。

李在接受一家经纪公司的中国记者采访时表示，新规的最大变化之一是释放了合理的需求，包括释放了定居时间不到三年但享受了五年社会保障的新公民，其中包括那些在三个月内领到工资并受到疫情影响的人。那些在退休前36个月没有按时支付工资的人已经被释放。对于在途房地产，如果资金来源是直系亲属，没有问题，三种社会保险中的两种可以连续支付36个月。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进也表示，该细则对一些特殊类型的购房行为做出了政策规定，属于政策优化取向，有助于保障深圳部分新市民的购房权利和释放购房需求。

2.解读2:堵塞“假离婚”漏洞

在以往离婚购房信贷政策的基础上，“7.15新政”对离婚后购买的房屋数量进行了限制，即如果任何家庭成员在离婚后3年内购买商品房，其拥有的房屋数量将按照离婚前的家庭总数进行计算，这不仅能满足离婚人士合理的住房需求，而且能有效抑制投机行为。

然而，新政出台后，一些想通过“假离婚”获得购房资格的人认为自己的婚姻状况只能追溯到上次离婚，于是想出了多次离婚的“对策”。

对此，《细则》明确规定，夫妻双方离婚的，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房的，均按离婚当日原家庭拥有的房屋总数计算。自离婚之日起3年内，如果离婚前在深圳没有家庭名下的房屋，且符合其他购房条件，离婚后任何一方均可作为成年单身人士在深圳购买一套商品房；离婚前在本市有一套家庭名下的商品房，且符合其他购买条件的，离婚后的无房一方可以作为成年单身人士在本市购买一套商品房；离婚前在深圳有两套以上商品房的，离婚后任何一方不得在本市购买商品房。

同时，如果在购房日前3年内有两次以上的离婚记录，则应追溯3年内的所有离婚记录，并根据购房日前3年内离婚家庭总数计算其拥有的住房单元数。

李告诉经纪公司中国记者，“假离婚”是最严重的细节规则打击。在此之前，“假离婚”现象在深圳十分猖獗，现在有必要对购房之日起前三年的所有离婚记录进行追踪，完全堵塞了“假离婚”的漏洞。

3.解说三:网上抵押合同网上签约系统

“7.15新政”规定，应进一步完善交易价格、评估价格和登记价格“三合一”制度。房屋抵押合同应通过房地产信息平台在线签订，未在线签订的房屋抵押合同不办理产权登记手续。

深圳市住房和城乡建设局表示，目前，买卖双方的实际成交价格、银行贷款评估价格和政府登记价格尚未真正实现“三价合一”，容易出现“阴阳合同”、“高评估高贷款”等问题。下一步将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》的网上签约，并将房地产合同数据推至房地产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

根据本细则，深圳市规划国土房产信息中心应在本细则发布后10个工作日内完成住房抵押贷款合同网上签约系统的开发，由市公积金管理中心负责办理商业银行等相关金融机构的授权手续。系统上线后，金融监管部门应督促商业银行等金融机构将抵押合同信息录入系统，相关数据将自动推送至市房地产登记中心进行抵押登记。

李告诉经纪公司中国记者深圳金融机构认为按揭贷款是高质量的贷款。过去，由于金融机构与房管部门之间缺乏信息交流，导致“房屋认定和贷款认定”落实不到位，“假离婚”购房规定落实得不太好。离婚后，他们仍然可以获得第一套购房资格，或者金融部门发放贷款，而无需获得他们的房地产登记信息。规则也将堵塞这样的漏洞，金融机构可以发现未来是否有贷款记录和房屋。

4.解读4:拆除高价二手房，宣布合理成交价格

目前，深圳二手房交易信息不够透明，交易信息更多地掌握在中介手中。由于信息不对称，双方都容易被市场虚假信息误导。“7·15新政”要求及时公布热点和热点建筑的二手房合理交易价格，引导市场理性交易，这有利于增加二手房市场信息的透明度，规范中介机构的交易行为，引导市场理性交易，稳定二手房价格。

细则要求深圳市房地产与城建发展研究中心及时汇总整理热点和热点建筑的二手房合理交易价格，并定期公布，以引导市场进行合理交易。原则上，热点房地产的二手房合理交易价格每半年更新一次。同时，严格控制中介机构的上市价格。上市价格明显高于房地产合理交易价格的，中介机构不得接受并向社会公布。如果该政策在出台前已经发布，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。此外，市房地产中介机构应于每月7日前(含)向市住建局报送二手房交易价格等相关信息，并对报送数据的真实性和准确性负责。对于不报、漏报、瞒报的中介机构，市住建局将依法采取暂停网上签约权限等措施，并将其纳入房地产行业信用体系进行联合处罚。

李告诉经纪公司中国记者，在《细则》中披露二手房信息，将有助于每月收集整个热点地区和整个中介机构的二手房信息，确定整个交易区域的二手房合理基准价，最终引入二手房指导价，避免二手房炒作。这项政策将是深圳楼市下一轮调控的最重要的起点。

5.解读5:第三季度之后，市场可能会回到相对正常的水平

“7.15新政”的核心内容包括:

1.深层家庭在有资格买房之前，已经在一个家庭中生活了3年，享受了3年的社会保障。非深户需要5年的社会保障；

2.夫妻离婚，且购房资格追了3年才算套数；

3.首付比例:30%首付，不包括住房或贷款。普通住房首付50%，非普通住房首付60%。该家庭有一套普通住房70%的首付和非普通住房80%的首付；

4.增值税的转移免征2年至5年；

5.豪华系列的最高限额为750万元。

“7.15新政”出台后，深圳二手房网上签约数量下降。据深圳市房协数据，7月13日至7月19日，深圳网上签约二手房5143套，较上周的10023套大幅下降49%，过热的市场环境立即降温。从7月20日到7月26日，深圳有1700套二手房在网上签约，与前一周相比持续下降了67%。新政对市场成交量的影响继续发酵。深圳房协预测，深圳二手房网络签约数量在一段时间内将保持低位。

李还告诉中国券商记者，深圳二手房交易量大幅下降，实施细则是为了给一些合理的要求一定的释放，这也是稳定市场的一项措施。交易量的短期下降是由于许多人失去了在新政下买房的资格。在后期，市场将慢慢恢复到一个相对正常的状态，未来新房的推广将显著增加，因为与二手房相比，新房的优势在于税收较低，定价相对合理。预计第三季度后新房月成交量将恢复到2500-3000套，二手房月成交量将稳定在5000-8000套。