风平浪静时的安全之战

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正文/袁

当你离开水的时候，看看你腿上的泥。

去年的半年度报告显示，上市房地产企业总体上取得了历史上最好的业绩。这既是意料之中的，也是意料之外的。没想到，因为监管如此严格，有这么好的收获；预计在2016-2018年上半年，销量和价格仍将上涨，尽管涨幅将放缓。

然而，最近陆续披露的2018年年报显示出不同之处。一方面，巨人在微笑，净利润达到新高；另一方面，一些中型住房企业显示出危险的迹象。

房地产企业三巨头的财务报告都很好。中国恒大2018年归属于股东的净利润为373.9亿元，碧桂园净利润为341.3亿元，万科2018年净利润为337.7亿元，增幅在20%至50%以上。

中原地产研究中心对42家房地产企业的年报统计显示，70%的企业利润明显增长，其中27家a股企业的平均利润增长了22.6%。

众所周知，近两年来，万科恒大碧桂园销售增长需求放缓，这与行业市场整体放缓和自身结构调整有关。然而，一旦规模放缓，以土地收购或并购为主的投资将减少，资产将增加，负债率极有可能下降。前两年的销售收入结转后，将带来巨大的净利润。

但是，对于一些中型住房企业来说，情况并不太好。有一家房地产企业销售额相对较高，但净利润减半。一些房地产企业的净利润只增长了10%甚至是个位数。一些净利润是可以接受的，但毛利率和净利率仍然很低。

最令人担忧的是，一些房地产企业负债率高，总负债水平高。虽然一些企业的现金流量只能勉强弥补短期债务，但如果稍微延长到一年以上，就会发现很大的缺口。虽然在这里点名不方便，但业内人士很容易发现，有几家企业的负债率仍然高达100%，甚至超过150%。

当我与一些房地产企业的负责人私下交谈时，他们承认2017年的市场繁荣让他们在一定程度上误判了2018年的形势，主要是拿走了一些高价土地。2018年下半年交易转弱后，去转换率迅速下降，导致资金回笼与预期严重不匹配。特别是一些希望在短时间内赶上或超过规模的房地产企业，在一定时期内现金状况相对紧张。

自去年以来，央行已数次下调RRR利率。一些地产界的朋友原本以为，流动性会像过去一样曲折地流入楼市，他们可以“分一杯羹”。尽管流动性总体上有所改善，但金融机构对房地产贷款仍然非常严格，他们对此感到失望。幸运的是，发行债券的环境有所改善。

今年的《政府工作报告》对房地产市场提出:“更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。”监管的主要责任由市一级承担。因此，一些房地产企业将希望转向放松城市调控政策。然而，地方人大和中央政府主管部门都没有松口，而是要求保持政策的连续性和稳定性。

毕竟，对于大多数房企来说，解决流动性问题只有两个办法:一是引入合作伙伴，转让区域性公司的股权；一是采取措施提高清除率。前者通常被称为销售项目，一些企业已经这样做了。后者是尽快卖掉房子，如果你卖不出去，你会得到折扣。

以北京市场为例。北京楼市自去年以来的一个显著特征是，限制竞争房和共有房的供应比例越来越高。但是，在严格的限购和贷款限制条件下，去转换情况并不理想，一些项目的去转换率只有30%。因此，大多数项目都是低价出售，有些项目甚至比创纪录的单价低三四千元。

今年年初，一些房地产企业开展了类似抢收的营销活动，据说效果还不错。另一方面，恒大在中国推出了数百个推广项目。不幸的是，没有多少公司可以效仿。一些房企担心降价促销，比如如何安抚早期业主(一些业主经常来维权，要求“赔偿”)。

去年下半年楼市转弱后，营销经理们怨声载道，但从全年来看，主流房企基本完成了年度计划。然而，这样做的好处是，他们的老板不得不对2019年保持谨慎，不敢设定过高的目标。虽然大家都认为政策和市场已接近“双底”，但“保持房地产市场稳定”所传达的共识是不会出现奇迹。

如果要与2008年的房地产市场相比，我个人的感觉是，降价促销的房地产企业少了一点。不要害怕，有车主抗议特斯拉的降价。毕竟，很少有业主去售楼处维护自己的权利。此外，与企业的财务安全相比，早期业主大惊小怪是小事，所以请多请几个保安。

因此，我建议高负债率、流动性紧张的企业应该果断行动，牺牲部分利润，更大力、更广泛地推广。但是购房者不应该期望太高。名义上的政党通过媒体煽动房价确实是一种做法，但这不应该是真的。

说点题外话。一位朋友问，你认为余良关于万科希望保留基本盘的说法如何？事实上，这与万科去年的口号“生活”是一个硬币的两面。活着是为了激发万科内部的危机意识；基本盘是容纳万科的主渠道，它们都指向万科组织的重建。

正如我所说，万科的今天是其他房地产企业的明天，这是指增长的上限和迟早会到来的调整。然而，组织结构调整并不是所有住房企业的必要选择。当规模理论崩溃时，流动红利下降，安全第一。要学习还有很长的路要走。