苏州拍地一日揽金136亿诞生两地王 房企纷纷拿地补仓

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长三角城市群房地产市场作为中国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的地区之一，在各大房企的版图中占有重要地位。

从城市层面来看，长三角城市群涵盖了上海、江苏、浙江和安徽等26个城市。除了长江三角洲唯一的核心城市上海，苏州的地位不可低估。就国内生产总值而言，2018年苏州的国内生产总值达到18，597亿元，仅次于上海的32，679亿元，远远落后于杭州和南京。房地产方面，2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元，仅次于上海和杭州。

因此，近年来苏州已成为住宅企业战略地图中的重要城市。4月24日，苏州主城区出售了五块地皮，吸引了34家房地产企业投标。最终，五个宅邸成功售出，吸引了135.7亿元人民币，溢价超过35%，两个“土地国王”诞生了。苏州的土地市场似乎正在全面升温。

土地溢价更高，两个“土地国王”被枪杀一天

《国家商报》记者注意到，4月24日售出的五套住宅分别位于姑苏区、吴中区太湖新城板块和银山湖板块、相城区王庭板块和高新区石山板块。其中，位于太湖新城板块和吴中区银山湖板块的两个家园成为板块新的“土地王”。

苏地2019-wg-2位于吴中区太湖新城，为住宅用地，总规划建筑面积155，800平方米。最后，经过39轮报价，新城招商局以32.58亿元的总价、20909元/平方米的底价和30.68%的溢价中标。与此同时，这块土地也冲击了“新土地王”，而前土地王是2017年郑融拿下的太湖新城77号土地，底价为14522元/平方米。

苏地2019-wg-3位于吴中区银山湖板块，为住宅用地，总规划建筑面积119，800平方米。最后，经过六轮报价，碧桂园(港股02007)以26.27亿元的总价、21933元/平方米的底价和56.7%的升水率中标，打破了2016年5月太和最高底价16743元/平方米的纪录，成为“新土地王”。由于该地块的成交价格超过了市场指导价，预售证书只能在结构封顶后申请。

此外，位于姑苏区的Sudi 2019wg-1综合用地(包括住宅楼)总规划建筑面积为55，700平方米。经过38轮招标，上海同济以9.89亿元的总价、17758元/平方米的底价和35.06%的溢价中标。

苏地第2019WG-4号住宅用地，位于襄城区王庭段，总规划建筑面积19.17万平方米。经过23轮竞标，金代尔以15.62亿元的总价、8148元/平方米的底价和16.4%的溢价赢得了此次竞标。

位于高新区石山街的苏地2019WG-7号住宅用地，规划总建筑面积19.08万平方米。经过41轮投标，苏、、招商局联合体中标，总价50.16亿元，底价26288元/平方米，费率31.44%。50.16亿元的总价也创下了全年总价的新高。

从地价来看，今年以来，苏州的土地市场似乎正在全面升温。

《国家商报》记者观察到，苏州土地拍卖的升水率在2016年创下91.68%的新高后逐年下降，2017年降至29.63%。2018年，这一比例甚至降至近五年来的10.49%的新低，出现了10多起宅基地拍卖案件。但在2019年，尤其是春节过后，苏州土地市场是另一番景象。

根据中国研究院近日发布的《中国300个城市土地市场交易信息报告》(2019年1-3月)，今年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比下降16%。中国前20名城市的总营业额为4858亿元，苏州以313.2亿元排名第五。

今年第一季度，苏州举行了三次地球拍卖会。就住宅而言，平均底价为15082元/平方米，同比增长25%，为过去四年的第二高；平均保险费率为19.11%，同比增长3.44个百分点，环比增长12.2个百分点。交易底价和升水率现象较为突出，有明显回升迹象。

然而，尽管4月24日售出的五套住宅中有两套达到了“土地王”，但它们并不符合现有的房屋销售条件。根据苏州土地拍卖规则，当出价超过“市场指导价”时，必须在申请预售证书之前对结构进行封顶；如果超出市场指导价10%以上，则必须在申请预售证书(即现房销售)之前完成并验收。

显然，尽管土地拍卖热，我们仍然可以看到开发商在对待市场前景的合理性。

购买周期只有8个月，最多可享受30%的折扣

值得注意的是，蓬勃发展的土地拍卖市场背后是苏州房地产市场的复苏。

《国家商报》记者注意到，2016年10月苏州出台限购政策后，苏州商品房交易面积大幅下降。据嘉里数据显示，2016年，苏州市商品房平均月交易面积约为82.3万平方米，最高月销售165万平方米是在当年9月份。到2017年，月平均交易面积进一步下降至59万平方米。

然而，自2018年下半年以来，苏州的商品房数量开始上升。2018年，平均月营业额上升至72万平方米。2019年，前三个月平均交易面积达到64万平方米，同比增长64%。

多位业内人士在接受《商业日报》采访时表示，降低结算门槛、部分地区的住房补贴以及首套住房贷款利率浮动幅度的下降，都对苏州商品房交易量的增长起到了积极的推动作用。

值得一提的是，苏州吴中经济技术开发区近日出台文件，规定每年将向高质量的高新技术企业和高层次人才提供一定数量的住房进行有针对性的优惠销售，符合购房条件的企业或个人经认定后，将获得房屋实际销售价格20%至30%的折扣奖励。

至于首套住房贷款的利率，根据嘉里的数据，苏州首套住房贷款的利率普遍提高了18%~20%，明显低于此前25%的高点，部分银行首套住房贷款的利率至少可以提高15%。

从库存来看，苏州商品房库存呈现明显下降趋势。

据嘉里数据，截至2019年3月底，苏州商品房库存为614万平方米，为去年9月以来的最低水平，并延续了去年11月以来的下降趋势。根据最近12个月75万平方米的月平均去污率，库存去污周期仅超过8个月。

根据自然资源部此前发布的“五个调控目标”的要求，如果商品房库存消化周期为12-6个月，则应增加土地供应。然而，根据最近发布的苏州市2019年土地供应计划，2019年苏州市居住用地计划(吴中区、相城区、高新区、工业园区、姑苏区)为6000亩，与2018年持平。

“苏州是长江三角洲地区的一个重要城市，其未来发展的空空间仍然很大。基础设施的改善和人才的流入将支撑苏州房地产市场。”易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》表示:“目前苏州商品房的去库存化程度不高。房企在这个时候积极地拿地，一方面是因为年初的融资比较宽松，另一方面也是因为房企看好苏州市场，积极地需要在苏州补货。”

没有土地储备，房地产企业的表现就不会好。然而，值得注意的是，在目前“稳定”的监管思路下，当土地拍卖的升水率上升时，房企能否在市场前景中算清账目？

"一旦地区市场过热，可能会引发监管再次收紧."通策研究所所长张宏伟表示，当这些地块今年出售时，很可能不会赚钱，房地产企业将在游戏结束后的下一年的成长期的这个时候收回土地。

“如果房企不收回土地，它们就有踏上空市场周期的风险。为了化解这一风险，房地产企业不得不陷入一个奇怪的循环，既赔钱，又要收回土地。”张宏伟继续说道:

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