多地明确一城一策 政策微调下楼市仍将“稳”字当头

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"全国12个城市的房地产市场已经放松，房地产市场已经回暖."“楼市‘炒王’开始了！天气真的会变暖的”...自去年年底菏泽取消限购、广州放宽限购、青岛取消限购等政策以来，各大媒体平台上的“优惠”仍在继续。有一段时间，房地产市场的复苏似乎是未来房地产市场的基调。

然而，数据并不支持房地产市场正在好转的说法。根据中国指数研究院的监测数据，2月份主要城市商品房交易面积同比下降7.3%。与此同时，根据嘉里数据，2月份全国百强住宅企业的合同销售额达到4470亿元，同比下降15.6%。

《国家商报》记者注意到，菏泽、广州、青岛楼市调控政策的微调虽然没有引起楼市大幅波动，但也反映了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”、“采访”到“一市一策”、“一市一策”，调控的主要责任也从部委下放到了地方政府。

许多地方的监管和控制观念已经改变

2018年12月18日，山东省菏泽市发布了《关于推进城市棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，明确提出取消此前“对住房周转率高、稳定调控房价压力大的主城区和县城新购住房的限制性转让措施”， 并正式取消了“取得房产证后2年内上市交易”和“非本地居民购房转让时间不得少于3年”的政策。 这也被市场解释为房地产市场监管的“宽松”。

值得一提的是，就在山东菏泽下发上述通知的第二天，广州市下发了《关于完善商业地产项目销售管理的意见》，规定2017年3月30日前无限额土地出让项目的销售对象可以出售给个人。这也意味着广州将不再全面执行“商业服务房地产项目不得出售给个人”的政策。

2018年12月27日晚，衡阳市发布了《暂停执行；关于规范市区新建商品房销售价格行为的通知；通知》，拟暂停执行限价政策。然而，该文件随后被当局撤回，理由是“其影响违背了该部发出该文件的初衷。”

2018年12月31日，青岛高新区下发文件，暂停执行《青岛高新区商品房公证规则》。

事实上，这些城市已经微调了房地产市场调控政策，与过去的“政策削减”和“采访”相比，它们的调控思路发生了重大变化。

在去年底召开的全国住房建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王指出，要切实把稳定土地价格、稳定房价和稳定预期的责任落到实处，坚持城市专项政策和分类指导，强化城市主体责任，加强市场监管和评估。

上述城市房地产市场政策的微调是“一城一策”调控理念的具体体现，即“按市决策，分类指导，强化城市主体责任”。

值得注意的是，此前，许多城市也在地方两次会议上明确提出要实施“一城一策”。据《全国商报》记者不完全统计，仅今年1月，河南省、安徽省、上海市、杭州市、宁波市、福州市、厦门市、长沙市等地就纷纷表示要实施“一城一策”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，不同地区、不同数量级、不同城市的房地产市场有不同的特点。“一城一策”是“按市落实政策，分类指导，强化城市主体责任”的体现，更具科学性、实用性和现实性。这意味着地方政府将根据自身实际情况获得更大的监管自主权。然而，与此同时，地方政府也需要承担起“稳定土地价格、房价和预期”的责任。

房地产市场仍将以“稳定”为基础

取消销售限制，放宽价格限制，暂停抽奖...楼市会全面复苏吗？

“监管将继续，将放松但不会放松，房地产市场将升温但不会回升。”新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《国家商报》。同时，他认为“住在房子里不投机”仍然是一个长期取向，热身不等于热身，放松不等于放手，监管也不会撤销。

事实上，自2003年被确定为国民经济支柱产业以来，房地产业长期以来一直被用作经济反周期调整的工具。无论是在2008年还是2014年，房地产行业都已经成为抵御“次贷危机”和经济下行风险的有力工具，通过放松购房限制、降低首付比例和降息等“维护楼市”。

当然，在通过“保持楼市稳定”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮的快速上涨。

目前，中国经济运行总体稳定，但也呈现出稳定、变化和担忧的特点。2018年第四季度国内生产总值增长率为6.4%，为2009年第二季度以来的最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费和净出口正面临着复杂而严峻的形势。2018年，固定资产投资增速为5.9%，同比下降1.3个百分点，自2009年以来，增速逐年下降；社会消费品零售总额同比增长9%，创下2000年以来的新低；贸易顺差为2.33万亿元，为过去四年来的最低水平，同比增长为负18.3%。

在复杂严峻的经济形势下，这是否意味着房地产业将再次成为反周期调整的工具？房价会像历史一样再次上涨吗？

许多业内人士在接受《国家商报》采访时持否定态度，并表示，目前楼市调控的思路已经改变，房价报复性上涨的历史将难以重现，“稳定”将成为未来楼市调控政策的基调。

今年的政府工作报告还指出，“更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。”

与过去相比，2018年底以来，房地产市场监管思路发生了明显变化。“稳定”正成为各地楼市调控的主调。

例如，上海在年初表示，正在研究和制定一个长期机制，以改善房地产市场的监管和控制。坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，严格控制高房价和高地价，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖，不是权宜之计。这也是一个权宜之计，坚持对房地产市场进行坚定不移的监管，以达到稳定地价、房价和市场预期的目的。

另一方面，在最近的土地转让文件中，杭州将最高保险费率从50%下调至30%。这也被视为稳定房价和预期的措施。

“一些城市提出了‘一城一策’，这不能简单地理解为放松或收紧政策。”严跃进告诉国家商报记者，“虽然调控思路有所改变，但目标是一致的，那就是促进房地产市场稳定健康发展，积极落实‘住而不炒’的目标。”