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今年上半年,虽然受疫情影响,但土地市场依然火爆,高地价地块频频出现。

6月的最后一天,江苏省淮安市的一处商住用地经过119轮招标,以2.999亿元的价格被惠今中标,地价高达70.49%。同一天,杭州市出让的一处商住用地的地价超过45%,厦门市出让的一处住宅用地的地价超过35%,宁波市出让的两处住宅用地的地价超过30%。

房企又在抢地!二季度月均拿地金额猛涨144%,楼面单价也在涨,哪些房企最激

多家研究机构的统计数据显示,第二季度,大型房企的土地收购量有所增加,前50家房企的月投资额较第一季度增长了144%;与龙头房企的谨慎相比,二级房企的投资最为活跃,土地销售达到55.2%;上半年,全国300个城市住宅用地交易底价同比上涨16.5%,平均地价为16.5%;二线城市是住宅企业布局的重点,杭州的热度最高,土地出让金居全国第一。

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业内人士表示,下半年,房企收购土地的意愿将进一步提升,但企业间的分化仍将加剧。地方政府推进土地开发的意愿相对较强,一线和二线热点城市的优质地块数量将继续增加。受政策环境和土地供应增加的影响,长三角和珠三角城市将继续成为热点。

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第二季度,50强房地产企业投资额大幅增长144%

第一季度受疫情影响,房屋企业征地几乎停止。自第二季度以来,住房企业增加了投资。

根据嘉里研究中心的数据,第一季度,前50名房地产企业的月平均投资额仅为1320亿元,第二季度,月平均投资额达到3225亿元,较第一季度大幅增长144%。从土地收购和销售比率来看,前100家房地产企业的土地收购和销售比率从第一季度的0.28上升到第二季度的0.37,表明投资信心正在逐步恢复。

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其中,6月份房地产企业征地规模为上半年最高。根据中国研究院的数据,50家有代表性的房地产企业中,有30家6月份的土地收购金额较1-5月份的平均值有所增加,有8家企业单月收购金额超过100亿元,其中滨江、凯撒6月份的土地收购金额占前6月份总收购金额的50%以上,华夏幸福、金地、蓝光等7家企业占40%以上。

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从1月到6月,超过一半的房地产企业获得的土地不低于去年。在中智研究所统计的50家有代表性的房地产企业中,27家房地产企业上半年的月平均征地量超过了2019年的月平均征地量,澳远、龙光和首开前六个月的月平均征地量较去年增加了一倍多,土地存量逆势增加。从征地销售比例来看,1-6月,50家有代表性的房地产企业的征地销售比例为38.3%,高于2019年的水平(32.7%)。

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中智研究院常务副院长黄宇认为,受疫情影响,房企销售额同比下降。在融资利润率提高、政府部门加大推地力度的背景下,房企仍保持一定的征地热情,因此征地销售较上年有所增加。

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根据中国研究院的数据,上半年全国300个城市的住宅用地销售底价为5154元/平方米,同比增长16.5%,平均地价为16.5%。

第二梯队房企对征地的销售比例高达55.2%

虽然上半年房地产企业的征地热情逐渐恢复,但企业之间也存在分化,那么哪家房地产企业征地最积极?

根据中国手指研究所的数据,从1月到6月,前11-20家住房企业投资最积极,土地销售率达到55.2%,是所有阵营中最高的。绿城的土地销售率超过100%,徐汇接近70%;前21-30家房企的销售比例也明显高于平均水平,达到49.1%,而滨江和蓝光的发展则高于80%;前31-50家住房企业的土地收购和销售比率明显低于平均值,为28.9%。

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根据嘉里研究中心的数据,上半年投资额同比增长的企业主要集中在前30家之后。如绿城、中梁、滨江、德信的投资额较去年同期大幅增长。上半年绿城投资近778亿元,新增土地量排名第三,同比增长164%,延续了去年以来投资不断增加、规模不断扩大的趋势。近三年来,征地一直保持着快节奏的中梁态势,上半年征地销售比例达到0.8,投资意愿和力度很大。

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然而,嘉里研究中心认为,投资额同比增长的企业主要集中在前30位之后,主要是因为去年投资额不高,基数较低。如果排除这部分影响,实际上投资额同比下降的企业仍占大多数,这也反映出投资谨慎仍是当前市场的普遍趋势。

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值得注意的是,1-6月,前10家房企的征地销售比例仅为28.4%,征地强度最保守。中智研究所统计的50家有代表性的房地产企业中,1-6月份有23家房地产企业的月平均征地量低于去年,万科上半年的月平均征地量比去年下降了60%以上。仅在6月份,19家公司收购的土地数量与前5个月的平均价值相比就有所下降,龙湖和龙光下降了50%以上,中海下降了40%以上。据中智研究所介绍,由于投资节奏的调整,这部分企业前五个月投资较多,土壤储备充足,后期投资减少。

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对于上半年最为谨慎的原因,柯睿研究中心认为,上半年半数房企的投资额与去年同期相比有所下降,尤其是龙头房企在拿地时最为谨慎,一方面是因为土地的销售比例。低于行业平均水平,碧桂园、融创和万科上半年的土地销售比例均低于0.3,低于前100名的平均水平;另一方面,投资额同比大幅下降,金茂和万科的投资额同比下降近60%。然而,考虑到领先的房地产企业拥有丰富的土地储备,短期的土地收购放缓不会影响其未来的业绩增长。

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杭州的热度最高,土地出让金居全国之首

从投资征地的城市来看,二线城市是房企布局的重点,其中杭州是最热的。

根据中国理工大学的数据,从1月到6月,二线城市是房企的重点,而长三角是最热的城市群。从1月到6月,50家有代表性的房地产企业在二线城市占了51.5%的土地,在三、四线城市占了44%,在一线城市占了4.5%。从区域来看,企业倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游、成渝等地收购土地,占58.6%,其中长三角最热,占29%,其次是粤港澳大湾区和长江中游,分别占9.2%和9.1%。

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在代表房企的前10名城市中,中西部省会城市占5席,其中Xi的征地面积为565.4万平方米,居第三位,重庆居第六位,长沙和郑州也很受欢迎;长三角、粤港澳和大湾区城市群各有两个城市榜上有名,杭州排名第一,苏佛均超过450万平方米,广州近400万平方米,成为十大城市中唯一的一线城市。

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从上半年全国热点城市土地出让金排名来看,杭州土地出让金1814.1亿元,居全国首位,其次是上海1350.5亿元,北京1143.7亿元,广州1049.4亿元。

嘉里研究中心的统计数据还显示,在二线城市中,杭州、重庆、Xi、成都等城市最受前100名房地产企业的青睐,而三个四线城市中的温州吸引了最多的房地产企业来拿地。此外,位于粤港澳大湾区的东莞、佛山、惠州也是企业布局的重点。

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关于下半年房企的投资意愿,柯睿研究中心认为,下半年房企的土地收购意愿将进一步提升,但企业间的分化仍将加剧:融创、万科、金茂等土地储备价值高且去化学化。一、二线城市周期长、仓库重的房企继续保持对征地的理性态度;为了进一步提高业绩,第二、三梯队房企急需储备,很有可能会保持积极的态度。此外,中、下游房企受销售和现金流的压力,征地的改善有限,必须谨慎拿地,控制风险。

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从未来的土地市场来看,黄宇认为,随着2020年COVID-19肺炎疫情的影响,城市经济下行压力将加大,地方政府推进土地的意愿将相对较强,一、二线热点城市的优质地块数量将继续增加。随着推地步伐的加快,房屋企业将趋于理性的拿地。受政策环境和土地供应增加的影响,长三角和珠三角城市将继续成为热点。

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