棚户区改造左右景德镇房价 需求少春节楼市人气不足

本篇文章2060字，读完约5分钟

“看着他爬上高楼，看着他招待客人，看着他的建筑倒塌”，这句话可以形象地描述四线城市景德镇楼市的现状。2017年9月，一家国内领先开发商以9.9亿元的高价赢得了景德镇新“土地王”，最终成交价比起拍价高2.81亿元。当时，景德镇的棚户区发生了很大的变化，被拆迁的家庭纷纷涌向售楼处。景德镇的房价在一年内翻了一倍，没有出售的余地。

2018年4月18日，上述高地价项目以平均每平方米9800元的价格开盘，很多人以超过1万元的单价购买。随后，席卷全国的棚户区改造政策收紧，部分地区暂停货币补偿，直接导致景德镇房价“不合时宜”。当年国庆期间，上述项目每平方米受益7000多元。

据景德镇的当地人告诉《证券日报》记者，为了安抚这些商家，开发商给每一个购买高价房子的业主提供停车位。2018年12月，记者还了解到，该项目再次推出6800元/平方米的特价房，需要一次性付清，很快被抢走。一个月后，房地产单价恢复到8000元/平方米。

2017年底，与其相邻的另一家大型房企的项目曾以每平方米1万元的价格售出，但也受到棚户区改造政策调整的影响。张先生(化名)在2019年1月底买下了这栋房子，他告诉记者，他以7500元/平方米的价格买下了这个项目。

据了解当地房地产行业的人士透露，前些年，随着春节的临近，景德镇出现了一波房价上涨的浪潮，但今年却是涨不起来，需求太少。几年前，记者还走访了桃园山庄等几个楼盘，发现该网站的人气明显不足，访客和承包商也很少。

棚户区改造政策已经收紧

2018年6月，棚户区改造政策收紧，部分地区暂停货币补偿。2018年7月，景德镇当地媒体报道称，“根据目前景德镇市商品房库存情况和省住建部的相关要求，2018年我市工棚安置将以实物为主。”

从政府角度看，货币补偿可以缩短安置期限，节约过渡性安置成本；从被拆迁人的角度来看，货币补偿可以满足多样化的生活需求；从市场角度来看，货币补偿可以消化房屋库存，这在景德镇楼市有所体现。

2015年，记者以“低房价徘徊在三线城市，年底促销繁忙”的文章报道了景德镇低迷的楼市。当时，景德镇主城区几处房产的平均价格在3800元/平方米到4200元/平方米之间。景德镇下的浮梁县有很多未完工的建筑。

据悉，自2016年以来，景德镇在约3年时间内完成了约300万平方米的改造任务，一大批旧城区棚户区得到了系统改造。2018年，这也是景德镇历史上棚户区改造任务最高的一年，计划完成13920个棚子改造任务。

正是地方政府有针对性的棚户区改造，给了大型房地产开发商进入景德镇房地产市场的信心。然而，棚户区改造政策的收紧，特别是由棚户安置向货币安置向实物安置的转变，直接抑制了市场需求。虽然这在一定程度上缓解了拆迁户买不起房的困境，但也给已经开放市场的房地产开发商以沉重的打击。一些当地人担心，这将导致景德镇未来的房地产市场供过于求，导致新的烂尾楼项目。

房地产的占用率不高

“由于流动人口数量少，景德镇建筑的实际情况可能总是供不应求，但在过去几年里，被拆迁户拿到了钱，一些房地产投机者推高了景德镇的房价。”熟悉当地房地产情况的人士告诉记者。

据景德镇市统计局统计，截至2017年底，景德镇常住人口为166.49万人，比上年仅增长0.6%，其中城市人口为109.8万人。2017年，城镇居民人均可支配收入为34283元，城镇居民人均住房面积达到29.71平方米。按照7500元/平方米的价格，景德镇的城市居民需要6.5年才能获得29.71平方米的人均住房面积。

同时，2018年前9个月，中部城市景德镇的商品房销售面积为95.26万平方米，同比下降9.7%；商品房平均销售价格为6775.88元/平方米，比上个月下降5.2%。全市商品房库存面积为228.82万平方米，净化时间为9.44个月。其中，商品房库存面积为119.8万平方米，净化时间仅为6.4个月，表明景德镇楼市泡沫不大。

那么谁在景德镇买房呢？《证券日报》记者走访了景德镇已入住或交付的多处房产，发现2012年交付的恒大杜明拥有大量本地买家；然而，同一开发商的另一个项目的居民是复杂的。从居民口音判断，他们应该是景德镇周边的都昌人、福州人和鄱阳湖人。

恒大杜明地产的工作人员表示，该项目是景德镇较早开发的中高档房地产。2012年交付了4栋建筑，最后一批24栋建筑于2017年3月交付。到目前为止，整个社区的入住率只有60%，大约3000户。记者注意到，即使前四栋住宅楼交付使用，晚上8: 00灯光明亮的房间也不到一半，相反，19号楼无遮挡的入住率更高，但有近三分之一的房间被关闭。如果这是真的，即使是作为基准的恒大，也可以想象其他楼盘的入住率有多低。

此外，记者注意到，在春运期间，恒大杜明社区突然出现了很多外国车辆，社区地面停车位大约每八辆车就有一个外国牌照。从某种程度上可以看出，恒大的很多房子都是海归出去打工买的。

在58个城市中，记者还看到许多从未被占用的房屋被长期在网上出售，这表明景德镇仍有许多房地产投机者。