保利发展降速缓行：拿地重心转向一二线

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[摘要]一位房地产业内人士告诉《泰晤士报》记者，2018年相当多城市的地价大幅下降，开发商认为地价会更便宜，因此土地支出会减少。

保利发誓要成为行业前三名，其发展开始放缓扩张步伐。

4月15日，保利发展宣布了2018年财务报告。报告期内，公司实现合同销售额4048.2亿元，同比增长30.9%；营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；上市公司股东应占净利润189.04亿元，同比增长20.92%；净负债率为80.55%，同比下降5.82个百分点。

根据Cree发布的“2018年中国房地产企业流量销售排名”，保利发展在行业中排名第五，实现了之前的承诺。在2017年股东大会上，保利发展董事长宋广菊曾表示:保利在2018年重返前五名是可以的，但我有信心保利在未来两三年内将再次跻身前三名。

保利发展虽然成功跻身“五大产业”，但土地支出却呈现萎缩趋势。2018年，保利新增建筑面积3116万平方米，总价款1927亿元，同比分别下降31.1%和30.3%。

一位房地产业内人士告诉《泰晤士报》记者，2018年相当多城市的地价大幅下降，开发商认为未来地价会更便宜，因此土地支出会减少。数据显示，2018年全国土地周转量为1.6万亿元，同比增长18.0%，远低于2017年的49.4%，土地周转量出现明显下降。

“另一方面，国家规定国有企业的负债率不能超过去年。即使企业账户中有资金，也不能随便投资。”一家中层国有企业告诉《时代周刊》记者。

取重心，转向第一条线和第二条线

从数据中不难看出，保利发展2018年每个季度的销售和征地金额都随着国内房地产市场的调整而进行了调整。

2018年一季度，全国商品房销售面积3.01亿平方米，销售金额2.56万亿元，分别增长3.6%和10.4%。得益于此，保利发展2018年第一季度的销售业绩保持高速增长，合同总额869.33亿元，合同面积592.76万平方米，分别增长51.4%和41.7%。

到2018年第三季度，房地产市场开始进入“深度调整期”。7月底，中共中央政治局会议指出，房价正在上涨，其措辞从“抑制房价过快上涨”升级为“坚决抑制房价上涨”。8月，住房和城乡建设部要求地方政府履行稳定土地价格、住房价格和预期的主要责任。

受政策高压影响，保利发展第三、四季度增速呈下降趋势。根据华泰地产的调查报告，保利的销售率在2018年7月和11月逐渐下降，包括7月和9月的稳步下降，10月和11月的快速下降。11月是年增长率的最低点。12月，个别楼盘推出促销活动，房价反弹。

数据显示，2018年7月，保利发展实现合同面积167.88万平方米，合同金额238.88亿元，分别增长25.36%和44.20%；2018年10月，保利实现合同面积210.95万平方米，合同金额311.18亿元，分别增长5.26%和4.74%；2018年11月，保利实现合同面积233.51万平方米，合同金额335.22亿元，分别下降19.53%和7.92%。

在土地支出方面，我们也可以直观地看到保利发展和投资策略的变化。

2018年，尽管土地市场供应量增加，但土地价格迎来了五年来的首次回调，市场溢价降至“冰点”。

根据克里的数据，2017年土地拍卖率基本可以维持在10%以下，但自2018年下半年以来，土地拍卖率大幅上升，7月份拍卖率达到22%，10月份达到24%。

数据显示，保利在2018年增加了3116万平方米的建筑面积，相当于总价1927亿元，同比分别下降31.1%和30.3%。

在城市布局方面，2018年一、二线城市保利发展的扩张量和面积分别为74%和61%，四线城市新增建筑面积的53%位于珠三角和长三角城市群。

一些熟悉保利发展的业内人士告诉《泰晤士报》记者，保利管理层对城市群中的一二线城市和强势三线城市的土地投资持乐观态度，认为一二线城市是购买土地的好时机，而四线城市的土地和房价正在进行深度调整，这一点很有可能会继续探索。

预期变化

值得注意的是，保利发展在其2018年度报告中披露，在参考当前市场价格和项目实际销售情况对发展项目的可变现净值进行测试后，其为合肥保利海运岳明、厦门保利同安新城通福路项目、南京保利梅龙湖项目、广州保利广州钢铁项目、厦门保利和广成悦(原翔安区鸿中大道西项目)计提约23.42亿元的折旧。

根据中国证券(香港股票06066)，这是保利发展的审慎市场策略。面对今年淘汰率可能下降的局面，一些地区存在着以价格换数量的风险问题，已经为这些风险项目计提了存货跌价准备。

事实上，不仅保利发展，很多房地产企业也在2018年的年报中计提了存货跌价准备，对房地产市场的走势做出了自己的预测。

《时代周刊》记者询问了主要上市房地产企业的年报，了解到截至2018年底，招商局蛇口的存货跌价准备为11.52亿元；太和集团存货跌价准备为2.13亿元；新城控股的存货跌价准备为3.97亿元；蓝光发展计提存货跌价准备1.2亿元；阳光城的存货跌价准备为3.83亿元；金隅集团(港股02009)存货跌价准备为3.76亿元；万科存货跌价准备为23.1亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受媒体采访时表示，计提存货跌价准备是审慎理财的体现。尤其是面对目前严格的房价控制，房价的局部下跌或上涨困难都会影响库存。估价。房价下跌的类似规定与房地产企业的心态有关，表明预期已经改变。