年内住宅用地成交近万亿创新高 三线城市罕见下滑

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最近，佛山、苏州、大连和南宁四个城市收到了住房和城乡建设部的预警提示，原因是近三个月新建商品房和二手房价格指数大幅上涨。住房和城乡建设部在对上述四个城市提出警告的同时，再次强调要“始终坚持住，不炒”，要“切实把稳定地价、稳定房价、稳定预期的要求落到实处”。

数据显示，目前，全国土地市场因城市而具有明显的政策效应。Wind的数据显示，今年以来，截至5月19日，全国100个大中城市的住宅总成交价格已达9617.37亿元。尽管同期总成交价创下新高，但9.52%的同比增长率却创下了四年来的新低。就城市而言，一线和二线城市的住宅总交易价格已创下历史新高，但三线城市的跌幅很小。

宅基地交易近一万亿元

数据显示，截至5月19日，全国100个大中城市共供应住宅用地1713平方米，累计土地供应面积9153.57万平方米，同比分别增长1.84%和0.25%，均达到2015年以来同期新高。

交易方面，全国100个大中城市共售出1442套住房，面积7636.09万平方米，同比分别下降6.3%和7.59%。尽管交易数量和交易面积有所下降，但累计交易额同比增长9.52%，达到9617.37亿元，创同期新高。

值得注意的是，尽管累计营业额与趋势相比增长了9.52%，但这是自2016年以来同期的最低增幅。在“无投机住房”和“稳定地价、房价和预期”的基调下，城市政策的政策效应逐渐显现。

虽然土地市场总体上处于稳定状态，但市场依然火爆，竞价人气有所上升。热点城市的地价和地价大幅上涨。

根据中央参考研究所的数据，今年前四个月，中央参考研究所监测的300个城市的住宅用地底价继续上涨。在2月份结束了连续11个月的同比下降趋势后，交易底价的同比增幅在3月份扩大，4月份进一步扩大到20%以上，而绝对价格在一个月内达到了近4900元/平方米的历史第二高水平，仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

同时，土地拍卖的升水率也呈现出自下而上的趋势。3月份，300个城市的住宅用地平均地价为23.6%，同比上涨2.6个百分点，环比上涨13个百分点。4月份，保险费率进一步上涨。

“房地产行业的竞争越来越激烈。在强中有强、弱中有弱的行业格局下，一些大型住宅企业有很强的短期补仓意愿。年初以来，融资环境相对宽松，住房企业的财务压力有所缓解。这也为他们积极征用土地创造了条件。”易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示:“春节过后，房地产市场出现了部分复苏迹象，市场预期有所改善，这也导致一些城市的房企集中征地。”

国家统计局的统计数据显示，今年1-4月，商品房销售面积为4.2亿平方米，同比下降0.3%，但商品房销售面积同比增长0.4%；商品房平均交易价格达到9300元/平方米，同比增长8.3%，其中住宅平均交易价格达到9205元/平方米，同比增长10.2%。

三线城市首次出现下滑

值得注意的是，作为绝对的去库存主力，三线城市今年在土地市场表现不佳。在宅基地供应和宅基地交易方面，一、二线城市近年来创新高，三线城市首次出现罕见的下滑。

供应方面，今年以来，一线城市共供应住宅用地65处，累计土地供应面积348.22万平方米，同比分别增长75.68%和50.16%，均达到2016年以来同期新高。

二线城市共供应住宅用地842块，累计土地供应面积4587.14万平方米，同比分别增长24.37%和11.18%，均达到2014年以来同期新高。

三线城市共供应住宅用地806块，累计土地供应面积4218.21万平方米，同比分别下降16.74%和11.62%。

在交易方面，今年以来，一线城市共出让住宅用地82块，累计交易面积457.38万平方米，同比分别增长28.13%和20.29%，创下近五年同期新高。

今年以来，二线城市共有住宅用地交易689宗，累计交易面积3935.31万平方米，同比分别增长7.49%和3.54%，创下近五年同期新高。

今年以来，三线城市共出让住宅用地671块，累计交易面积3243.4万平方米，同比分别下降19.54%和20.54%。

显然，一线和二线城市仍是房屋企业征地的重点。

“与四线城市相比，一线和二线城市的房地产市场相对安全和健康。”严跃进说。

严跃进进一步分析，一方面，近三年来，在四线城市住房货币化、购房补贴等政策的刺激下，房价上涨过快，部分城市甚至出现了市场透支现象。现在，随着房改规模的缩小，三四线城市的房地产市场将面临失去支撑的危险；另一方面，大部分二三线城市都大幅降低了定居门槛，使得四线城市，尤其是在工业和教育等资源方面没有优势的四线城市对移民的吸引力逐渐下降。“一、二线城市和三、四线城市的房地产市场将呈现明显的分化趋势。”

不过，对于楼市的后续走势，许多业内人士告诉记者，“稳定”一词的语气不会改变。