贝壳研究院发布楼市半年报：楼市回暖难续 警惕“新库存”

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自2019年以来，房地产市场的"一城一策"已逐步落地，市场已显示出一些复苏迹象。然而，在政策收紧和预期变化的背景下，这为市场敲响了警钟。那么，今年上半年市场发生了什么变化？下半年会发生什么？近日，壳牌研究院发布了《2019年中国房地产半年报》(以下简称《报告》)，指出上半年，中国重点城市(主要是一线城市和区域性中心城市)房地产市场出现了低迷，但复苏并不稳定，市场整体呈现“先高后低、分化加剧”的特点。虽然上半年下半年交易量有所下降，但新客户和游客数量并没有同时下降，这意味着下半年购房需求仍然存在，并有一定的上升势头。然而，主要城市的改善需求受到住房和贷款发放困难的制约，市场缺乏实质性的上行动力。

上半年，从高到低的分化加剧

《报告》显示，2019年上半年，部分城市房地产市场出现“小春”迹象，土地市场出现复苏。根据壳牌研究院的数据，在14个重点城市(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、Xi、长安、长沙、成都、重庆、杭州)的二手房市场经过大幅调整后，需求开始释放，较去年略有增加，增幅为3%，但由于去年下半年成交量较低，增幅为52.3%，并从底部走出去。

“今年上半年，受部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期提高等因素影响，重点城市二手房市场从谷底回升。”壳牌研究院(Shell Research Institute)首席分析师徐小乐认为，这种复苏表现在二手房市场触底、新屋市场复苏以及一季度土地市场低迷。然而，在第二季度，在政策收紧和预期变化的背景下，市场复苏并未持续。2019年上半年，表现出明显的“先高后低”的特征。

2019年上半年，市场分化更加明显。首先，早期调控的城市波动很小，比如上海、北京和其他市场温度上升相对较慢的城市。二是二线新屋市场分化，前期下跌的强势二线和东北、西南部分城市已经复苏，如天津、南京、长春、昆明；第三，土地市场分化，二线城市升温更明显。

下半年:“稳定”是政策的基调

展望下半年，报告认为，重点城市潜在需求普遍，这将是下半年支撑市场的上行动力。壳牌交易数据显示，第二季度新增客户和重点城市客户数量没有明显下降，新增客房与近期相比呈持续上升趋势。然而，这种力量无法支撑房价的大幅上涨。这是因为目前重点城市都是改善的需求导向型市场，在住房和贷款认可政策下，住房交换需求的杠杆作用大大降低，没有明显的上升势头。“稳定”是下半年的主旋律，也是市场的常态。

徐小乐提醒，目前市场仍处于严格调控之下，很难释放需求。重点城市的二手房市场和部分地区的新住房市场可能面临“新库存”问题。在壳牌研究院监测的29个重点城市中，7个城市的二手房月末库存连续3个月增加，13个城市为4个月，7个城市为5个月，只有上海和苏州的库存有所下降。

在政策方面，徐小乐分析说，从内部来看，近20年来，特别是近10年来的金融宽松，极大地增强了房产投资，不利于长期消费和经济增长。从外部来看，刺激房地产投资和消费无疑会挤出其他行业的投资和居民其他方面的消费。因此，实体经济将进一步增强，国内需求将进一步减弱。徐小乐认为，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产风险防范下政策不能“松”。“稳定”+“一城一策”仍是政策基调。

成都:平均交易价格下降了5.8%

聚焦成都楼市，是“高前低后”的典型代表。今年前四个月，成都二手房平均价格随着交易量的增加而适度上涨，在接下来的两个月里，二手房的数量和价格同步下降。

根据壳牌研究院的数据，2019年上半年，成都市连锁住宅二手房成交量同比增长34%，增速位居14个城市前列。然而，徐小乐指出，这是由于成都市在2017-2018年两次调控，2018年的营业额基数较低，因此上半年同比和环比升温明显。

然而，交易价格并没有同步上升。6月份，成都二手房均价为14569元/套，同比下降5.8%。徐小乐表示:“随着限购政策的到期和‘王迪’新屋项目的陆续进入，部分需求可能会转向二手房市场。预计下半年成都二手房市场的需求将在目前的低迷状态下缓慢释放。”

对于今年下半年的成都楼市，徐小乐分析说:“限购期满后，‘王迪’的新住房项目需求可能会转向二手房市场。预计下半年成都二手房市场的需求将在目前的低水平上缓慢释放。”